Abwertung bei Immobilienfonds – was Sie jetzt wissen müssen

Auf dieser Seite finden Sie Antworten auf die aktuell wichtigsten Fragen zur Neubewertung bei offenen Immobilienfonds, die uns bislang erreicht haben. Wir helfen Ihnen bei Ihrer Entscheidungsfindung und erklären Ihnen die wichtigsten Möglichkeiten.

Was spricht dafür, in offene Immobilienfonds zu investieren?

• Offene Immobilienfonds sind ein Instrument, um breit diversifiziert in die Anlageklasse Immobilien zu investieren.
• Mit der Vermietung von Immobilien können höhere Erträge erzielt werden als mit sicheren Zinspapieren - vorausgesetzt, die Objekte können zuverlässig vermietet werden.
• Bei ausreichender Nachfrage lassen sich außerdem Mietpreiserhöhungen durchsetzen, wodurch die Ertragsausschüttungen im Zeitablauf steigen und so Kaufkraftverluste durch hohe Inflation ausgeglichen werden können.
• Außerdem besteht die Chance auf Wertsteigerungsgewinne, wenn Objekte veräußert werden.

Worin liegen die besonderen Risiken?

• Immobilienfonds bergen, wie andere Geldanlagen auch, erhebliche Risiken. Niemand kann garantieren, dass Immobilienfonds Gewinne erzielen.
• Mietererträge können ausfallen.
• Und auch noch so hohe Inflationsraten sind keine Garantie dafür, dass die Preise und Mieten der Immobilien des jeweiligen Fonds steigen werden.
• Leerstände reduzieren die Erträge.
• Auch steigende Zinsen können zum Problem werden, da Immobilien auch mit Krediten finanziert werden.
• Wie sich Preise und Mieten entwickeln, hängt davon ab, wie sich Angebot und Nachfrage an den jeweiligen Standorten entwickeln.

Auf Jahre steigender Immobilienpreise folgen irgendwann auch mal wieder Jahre fallender Immobilienpreise. Genau das ist aktuell der Fall.

Bei Immobilienfonds besteht die Besonderheit darin, dass die Fondsanteile täglich gehandelt werden können, auch wenn die gehaltenen Immobilien nicht verkauft werden. Dazu muss man aber auch täglich den Preis für einen Anteil eines Immobilienfonds festlegen. Diesen Preis bestimmen Gutachter für die Immobilien des Fondsvermögens. Solange aber eine Immobilie nicht verkauft wird, bleibt ungewiss, ob ihr bislang geschätzter Wert zu niedrig oder zu hoch war. Gutachter ändern ihre Bewertungen nur selten von heute auf morgen, deshalb schwanken auch die Anteilspreise relativ wenig. Daran ändert auch eine Überprüfung dieser Bewertung durch Wirtschaftsprüfer nichts.

Die kaum schwankenden Preise von Immobilienfonds können darüber hinwegtäuschen, wie riskant diese Anlagen in Wahrheit sind. Immerhin sind in den letzten drei Jahren die Preise für Wohnimmobilien um rund 20 Prozent und für Gewerbeimmobilien um rund 16 Prozent gefallen. Damit sind die Preissteigerungen der letzten Jahre in diesem Bereich neutralisiert worden.

Sind nun weitere Abwertungen zu befürchten?

Unbestritten gibt es Unsicherheiten über die "richtige" Bewertung der Immobilien, die in einem Immobilienfonds enthalten sind. Für Außenstehende ist es praktisch unmöglich, das Immobilienportfolio eines Immobilienfonds selbst zu bewerten. Auch wir können dies nicht leisten. Ob weitere Abwertungen drohen, weiß letztlich niemand, solange die gehaltenen Immobilien nicht am Markt angeboten werden. Erst dann weiß der Immobilienbesitzer, was die Objekte wirklich wert sind.

Sollten nun weitere Anleger aus Furcht vor weiteren Kursrückgängen ihre Anteile zurückgeben, kann dies dazu führen, dass immer mehr Objekte in kurzer Frist verkauft werden müssen, was wiederum zu weiteren Abwertungen führen kann. In der Folge drohen Verluste aufgrund dieser sich selbst erfüllenden Prophezeiung.

Andererseits werden die Fondsanteile aktuell an der Börse bereits mit Abschlägen gehandelt. Dazu ein Beispiel: Für den Fonds "UniImmo: Wohnen ZBI" berechnete die Fondsgesellschaft Anfang Juli 2024 einen Anteilspreis von rund 42 Euro. An der Börse wurde er zum gleichen Zeitpunkt für rund 33 Euro gehandelt. Ob dieser Abschlag gerechtfertigt ist, wird sich zeigen. Das kann heute niemand wissen.

An der Börse verkaufen oder warten?

Sie können Ihre Fondsanteile nach Ablauf einer Haltefrist von im Regelfall 24 Monaten kündigen. Die Rückgabefrist beträgt meist 12 Monate.

Allerdings wird der Verkaufspreis erst mit Abrechnung der Rückgabe ermittelt. Sie erhalten also nicht den heute veröffentlichten Anteilspreis.

Ob dieser Preis höher oder niedriger sein wird als der heutige Börsenkurs, ist ungewiss.

Wenn Sie für die Zukunft eventuelle weitere Verluste ausschließen wollen, können Sie die Anteile heute verkaufen, erhalten dann aber nur den niedrigeren Börsenpreis.

Wenn Sie dagegen kündigen und die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, kann es sein, dass der Verkaufspreis, den Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist erhalten, niedriger ist als der heutige Anteilspreis an der Börse.

Wie verhalte ich mich, wenn ich ein Abfindungsangebot bekommen habe? 

Den Verbraucherzentralen liegen Abfindungsangebote der SCP INVESTMENTS LIMITED aus Majuro (Marshallinseln) für offene Immobilienfonds vor. Verbraucher:innen, die Anteile von Grundbesitz Global oder Grundbesitz Europa in ihrem Depot haben, erhielten ein Schreiben ihrer Bank  mit dem Betreff "Sie können Ihre Wertpapiere bar abfinden lassen". Zudem wurde eine Frist für eine Weisung genannt.

Derartige Abfindungsangebote sollten Sie besonders kritisch prüfen. Im konkreten Fall deuten folgende Anhaltspunkte auf ein unseriöses Angebot hin:

• Firmensitz auf den Marshallinseln: Es ist nicht plausibel, warum ein Unternehmen aus Ozeanien ein Interesse daran haben sollte, offene Immobilienfonds in Deutschland zu erwerben. Sollten Sie bei der Abwicklung der Transaktion Probleme bekommen, könnte es schwer werden, Ansprüche durchzusetzen. Das Unternehmen hat auch keine aussagekräftigen Informationen veröffentlicht, warum es die Abfindung anbietet.
• Viel zu niedriger Abfindungspreis: Hierzu heißt es im Abfindungsangebot: "Die SCP INVESTMENTS LIMITED hat bisher nur eine Spanne festgelegt, in der der Preis liegen wird." Der Höchstpreis, der in der Spanne genannt wird, entspricht dem Zehnfachen des Mindestpreises. Und selbst der Höchstpreis liegt noch rund 40 Prozent unter dem aktuellen Börsenkurs der Fondsanteile.

Die Banken sind verpflichtet, solche Schreiben weiterzuleiten. Darauf weist die zuständige Aufsichtsbehörde, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), hin: "Danach muss das depotführende Institut den Kunden darauf hinweisen, dass dieser die Informationen selbst prüfen muss. Für Kleinanleger soll ohne Weiteres erkennbar sein, dass das Institut keinerlei Verantwortung für das Angebot übernimmt." Allerdings sind Sie nicht verpflichtet, auf solche Schreiben zu reagieren. Abfindungsangebote aus dem Ausland ohne plausible Erklärung und mit viel zu niedrigen Preisen können Sie in den Papierkorb werfen.

Habe ich Ansprüche wegen Falschberatung?

Aus der nachträglichen Abwertung des Immobilienfonds alleine wird sich höchstwahrscheinlich keine Falschberatung ableiten lassen. Wenn Ihnen aber offene Immobilienfonds als sehr sichere Anlage verkauft wurden oder wenn Sie angegeben haben, dass Sie jederzeit über die Anlagesumme verfügen müssen, könnte eine Falschberatung vorliegen.

Allerdings tragen Sie die Beweislast. Prüfen Sie daher Ihre Unterlagen, insbesondere "Basisinformationsblatt" und  "Geeignetheitserklärung" hinsichtlich der dortigen Angaben zu Ihrem Anlageziel und zur Risikobereitschaft. Auch eine Person, die den Inhalt des Beratungsgesprächs bezeugen kann, wäre eine Hilfe.

Möglicherweise waren auch die Produktinformationen ("Basisinformationsblatt") irreführend, weil dort eine zu niedrige Risikostufe von zum Beispiel 1 oder 2 angegeben war. So kam die Abwertung beim Immobilienfonds Wohnen ZBI für viele Anleger:innen überraschend, denn im Basisinformationsblatt aus Dezember 2023 hatte ZBI noch einen Risikoindikator von 2 für den Fonds angegeben. Das bedeutet: Das Risiko möglicher Verluste wird als gering eingeschätzt. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hätte bei diesem – wie bei vielen anderen offenen Immobilienfonds – grundsätzlich ein Risikoindikator von 6 angegeben werden müssen. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hat deshalb Klage gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth (Az. 4 HK O 5879/24) eingereicht.